부모가 전세자금을 보태주면 증여세를 내야 하나요
발행 · 수정 · 작성: FindTax 편집팀
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독립하거나 결혼하는 자녀의 전세보증금을 부모가 전부 또는 일부 보태주는 경우가 많습니다. 이때 자녀가 본인 소득이나 재산만으로 전세금을 마련했다고 보기 어렵다면, 국세청은 그 자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있습니다. 실제로 증여세가 나오는지는 증여재산공제 한도와 자금출처 소명 여부에 따라 달라지므로, 어떤 구조로 봐야 하는지와 미리 챙겨둘 점을 정리합니다.
자력으로 마련했다고 보기 어려우면 증여로 추정한다
상속세및증여세법 제45조는 재산을 취득한 사람의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 본인 힘으로 그 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우, 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다고 정하고 있습니다. 전세보증금도 '재산의 취득'에 해당하므로 같은 원칙이 적용됩니다.
이 추정은 소득이나 재산이 거의 없는 사회초년생 자녀가 몇억원대 전세보증금을 마련했을 때 특히 문제가 될 수 있습니다. 반대로 자금출처를 충분히 소명하거나, 취득자금 중 입증되지 않은 금액이 일정 기준보다 적으면 증여추정에서 제외됩니다.
입증되지 않은 금액이 적으면 추정에서 빠진다
상속세및증여세법 시행령 제34조는 출처를 입증하지 못한 금액이 취득재산가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 증여추정 대상에서 제외한다고 정합니다. 예를 들어 전세보증금이 8억원이고 그중 7억원의 출처를 소명했다면 미입증 금액은 1억원인데, 기준금액은 8억원의 20%인 1억 6천만원과 2억원 중 작은 1억 6천만원이므로 이 경우는 추정에서 제외됩니다.
반대로 미입증 금액이 이 기준을 넘으면 그 넘는 부분만큼 증여세 과세대상이 될 수 있습니다. 전세보증금 전체가 아니라 소명하지 못한 금액을 기준으로 판단한다는 점을 기억해 두는 것이 좋습니다.
실제로 빌린 돈이라면 차용증과 이자 지급 내역을 갖춰야 한다
부모 자식 사이의 금전 거래는 원칙적으로 증여로 추정되기 때문에, 전세자금을 실제로 빌린 것이라면 차용증을 작성하고 원금·이자를 실제로 주고받은 내역을 남겨둬야 소명 자료로 쓸 수 있습니다. 구두로만 '빌린 돈'이라고 주장하면 인정받기 어렵습니다.
무이자나 시중보다 낮은 이자로 빌린 경우에도 세법상 적정 이자율과 실제 이자율의 차이에서 생기는 이익이 증여세 과세대상이 될 수 있습니다. 다만 상속세및증여세법 시행령 제31조의4는 그 이익이 연간 1천만원에 못 미치면 과세하지 않는다고 정하고 있어, 대출 금액이 크지 않다면 이 기준 아래에서 정리되는 경우도 있습니다. 적용되는 적정 이자율 자체는 관련 법령이 수시로 정하므로, 구체적인 금액 계산은 국세청 상담센터(126)나 세무사를 통해 확인하는 것이 정확합니다.
증여로 받는다면 공제 한도부터 확인한다
소명 없이 증여로 처리하기로 했다면 증여재산공제 한도를 먼저 확인합니다. 직계존속에게서 증여받는 성년 자녀는 10년간 5천만원, 미성년 자녀는 10년간 2천만원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다. 부모 각각이 아니라 직계존속 전체를 합산한 금액에 적용되는 한도이므로, 아버지와 어머니에게서 각각 5천만원씩 받는다고 공제가 두 배로 늘어나지는 않습니다.
혼인을 이유로 받는 경우라면 이 기본공제와 별도로 혼인·출산 증여재산공제 1억원을 추가로 받을 수 있어, 성년 자녀가 혼인 전후 2년 이내에 전세자금을 지원받는다면 최대 1억 5천만원까지는 증여세 없이 받을 수 있습니다.
신고와 소명, 미리 정리해 둘 것
증여로 받기로 했다면 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고해야 합니다. 신고를 하지 않고 넘어갔다가 나중에 전세금 상환이나 주택 구입 자금출처조사 과정에서 뒤늦게 드러나면 가산세까지 추가로 부담할 수 있습니다.
빌린 돈으로 처리하려 한다면 계약서와 이자·원금 지급 내역을 처음부터 남겨두고, 실제로 상환 계획대로 갚아나가는 것이 중요합니다. 금액이 크거나 자금 구조가 복잡하다면 전세 계약 전에 세무사와 먼저 상담해 증여와 차용 중 어느 쪽이 맞는지 판단받는 것이 안전합니다.
전세자금을 부모가 보태줄 때는 증여로 받을지, 빌리는 형태로 할지에 따라 챙겨야 할 자료가 다릅니다. 증여라면 공제 한도를 증여세 계산기로 먼저 확인하고, 빌리는 쪽이라면 차용증과 이자 지급 내역을 미리 갖춰두세요. 금액이 크거나 소명이 애매하다면 전세 계약 전에 세무사 상담을 받아보는 것이 가장 확실합니다.
출처와 참고 자료
- 국가법령정보센터 - 상속세및증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)확인 2026-10-10
- 국세청 - 증여세 항목별 설명(증여재산공제)확인 2026-10-10
- 국세청 홈페이지확인 2026-10-10