가족끼리 시세보다 싸게 사고팔면, 차액이 증여세로 잡힐 수 있습니다
발행 · 수정 · 작성: FindTax 편집팀
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부모가 자녀에게, 또는 형제자매끼리 부동산이나 주식을 시세보다 낮은 가격에 넘기는 거래는 드물지 않습니다. 그런데 특수관계자 사이의 거래에서는 시가와 실제 거래가액의 차이가 일정 기준을 넘으면, 그 차액 일부를 국세청이 증여로 보고 증여세를 매길 수 있습니다. 반대로 파는 쪽에는 양도소득세가 재계산되는 별도 기준도 있어, 사는 사람과 파는 사람 모두에게 영향이 미칠 수 있는 규정입니다. 가족 간 저가 거래를 계획하고 있다면 미리 알아둘 기준을 정리했습니다.
증여세가 붙는 기준 — 시가의 30%와 3억원
상속세및증여세법 제35조와 같은 법 시행령 제26조에 따르면, 특수관계자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 사들인 경우 시가와 실제 지급한 대가의 차액이 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 적은 금액 이상이면 증여세 과세 대상이 됩니다.
이때 전체 차액이 그대로 증여재산가액이 되는 것은 아닙니다. 차액에서 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 더 적은 금액을 뺀 나머지만 증여재산가액으로 봅니다. 예를 들어 시가 10억 원짜리 부동산을 7억 원에 샀다면 차액은 3억 원이고, 시가의 30%(3억 원)와 3억 원 중 적은 금액인 3억 원을 그대로 차감하면 증여재산가액은 0원에 가까워질 수 있어, 실제 계산은 금액대별로 차이가 큽니다.
특수관계 없는 사이라도 예외는 아닙니다
직계존비속이나 배우자처럼 특수관계에 해당하지 않는 사람 사이의 거래라도, 거래 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래했고 그 차액이 시가의 30% 이상이면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 이 경우에는 정당한 사유가 있었는지를 국세청이 별도로 판단하기 때문에, 특수관계자 간 거래보다는 다투는 여지가 더 있는 편입니다.
실무에서는 특수관계자 간 거래가 압도적으로 많고 판단 기준도 더 명확하므로, 부모 자녀·형제자매처럼 특수관계에 해당하는 경우라면 이 기준을 우선 기억해두는 것이 실용적입니다.
파는 사람 쪽에는 양도소득세 기준이 따로 있습니다
저가 거래는 사는 사람의 증여세만 문제 되는 것이 아닙니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 파는 양도자 쪽에는 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다. 시가와 거래가액의 차이가 '시가의 5%'와 '3억 원' 중 적은 금액 이상이면, 국세청은 실제 거래금액이 아니라 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산합니다.
증여세 기준(시가 30%·3억 원)과 양도세 재계산 기준(시가 5%·3억 원)이 서로 다르다는 점이 헷갈리기 쉬운 부분입니다. 거래 금액에 따라 어느 한쪽만 적용되거나 두 규정이 동시에 문제 될 수도 있으므로, 저가 거래를 계획할 때는 두 기준을 따로따로 확인해야 합니다.
시가는 어떻게 정해지나
여기서 말하는 시가는 매매사례가액, 감정가액, 수용·공매가액처럼 거래일 전후 일정 기간 안에 확인되는 실제 거래·평가 금액을 우선으로 하고, 이런 가액이 없으면 공시가격 등 보충적 평가방법으로 산정한 가액을 씁니다. 아파트처럼 유사 매매사례가 풍부한 부동산은 실제 시세와 국세청이 인정하는 시가가 비슷하지만, 단독주택이나 비상장주식처럼 거래 사례가 드문 자산은 시가 산정 자체가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
따라서 가족 간 저가 거래를 계획할 때는 '내가 생각하는 시세'가 아니라 국세청이 인정하는 시가 산정 기준으로 먼저 가격을 가늠해보는 것이 순서입니다. 감정평가를 미리 받아두면 나중에 시가 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.
특수관계자 간 저가 거래는 사는 쪽의 증여세(시가 30%·3억원 기준)와 파는 쪽의 양도세 재계산(시가 5%·3억원 기준)이라는 두 가지 규정이 함께 적용될 수 있습니다. 거래 전에 시가를 어떻게 산정할지, 두 기준 중 어디에 해당하는지부터 확인해야 예상치 못한 세금을 피할 수 있습니다.
출처와 참고 자료
- 국가법령정보센터 - 상속세및증여세법 제35조확인 2026-09-16
- 국가법령정보센터 - 상속세및증여세법 시행령 제26조확인 2026-09-16
- 국세청 홈페이지확인 2026-09-16