부담부증여, 단순증여와 세금 계산부터 다릅니다

2026-08-22 · 작성: FindTax 편집팀

전세보증금이나 담보대출이 딸린 부동산을 자녀나 배우자에게 넘길 때 흔히 고려하는 방법이 부담부증여입니다. 채무까지 함께 넘기면 증여재산가액이 줄어드는 만큼 증여세 부담이 가벼워지기 때문인데, 그 대신 채무액만큼은 '양도'로 취급돼 양도소득세가 새로 발생합니다. 즉 증여세를 아끼는 대신 양도소득세라는 다른 세금이 등장하는 구조라, 단순히 증여세만 놓고 유불리를 판단하면 오히려 전체 세부담이 늘어날 수 있습니다.

부담부증여의 기본 구조

부담부증여는 재산을 증여하면서 그 재산에 딸린 채무(전세보증금, 담보대출 등)를 수증자가 함께 인수하는 방식입니다. 세법은 이 채무액만큼을 증여자가 유상으로 넘긴 것으로 보아 증여자에게 양도소득세를 과세하고, 채무액을 제외한 나머지 순수 증여분에 대해서만 수증자에게 증여세를 과세합니다. 하나의 재산 이전이 양도세와 증여세, 두 세금으로 쪼개지는 셈입니다.

이렇게 나누는 이유는 채무를 넘긴 부분은 수증자가 대가를 치른 것과 마찬가지로 보기 때문입니다. 반대로 단순증여는 채무 없이 재산만 온전히 넘기는 방식이라 증여세만 한 번 계산하면 되지만, 그만큼 증여재산가액 전체에 대해 증여세를 내야 합니다.

계산은 어떻게 나뉘나 (예시로 보기)

국세청 계산 방식을 예로 들면, 실제 취득가액이 3억 원이고 증여가액이 10억 원인 아파트를 채무 2억 원과 함께 부담부증여했다고 가정합니다. 양도로 보는 부분의 취득가액은 '실제 취득가액 × 채무액 ÷ 증여가액'으로 계산해 6,000만 원(3억 원×2억 원÷10억 원)이 되고, 양도가액은 채무액인 2억 원이므로 양도차익은 1억 4,000만 원이 됩니다. 이 금액에 양도소득세율이 적용됩니다.

증여세는 증여재산가액 10억 원에서 채무 2억 원을 뺀 8억 원을 과세가액으로 계산합니다. 결국 부담부증여는 '10억 원 전체에 증여세'가 아니라 '8억 원에 증여세 + 2억 원 상당분에 양도소득세'로 나뉘는 구조이며, 두 세금을 각각 계산해 합산한 뒤에야 단순증여와 실제로 비교할 수 있습니다.

배우자·직계존비속 간에는 주의할 규정이 있다

배우자나 직계존비속(부모-자녀 등) 사이의 부담부증여는 예외 규정이 하나 더 붙습니다. 원칙적으로 수증자가 채무를 인수했더라도, 그 채무를 실제로 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 즉 채무 인수 사실이 입증되지 않으면 채무액을 뺀 부담부증여가 아니라, 재산 전체에 증여세가 부과되는 단순증여로 처리될 수 있습니다.

이 추정을 뒤집으려면 채무를 실제로 수증자가 부담하고 있다는 사실을 객관적으로 입증해야 합니다. 채무자 명의 변경 여부와 무관하게, 증여 이후 실제로 누가 원리금을 갚고 있는지, 보증금 반환 의무를 누가 지는지 등 실질 내용으로 판단하므로, 계좌 이체 내역처럼 채무를 실제로 부담하고 있다는 증빙을 미리 남겨두는 것이 중요합니다.

부담부증여가 항상 유리한 것은 아닙니다

채무 비율이 높을수록, 그리고 취득가액과 증여가액(시가) 차이가 클수록 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다. 특히 오래 보유해 시세차익이 큰 부동산이라면 양도소득세율이 예상보다 높게 적용돼, 증여세 절감분보다 양도소득세 부담이 더 커지는 경우도 있습니다. 반대로 취득가액과 시가 차이가 크지 않거나 다주택자가 아니어서 양도세 부담이 낮다면 부담부증여가 유리한 선택이 될 수 있습니다.

결국 어느 쪽이 유리한지는 재산 종류, 보유 기간, 채무 비율, 수증자·증여자의 다른 부동산 보유 현황까지 함께 따져야 결론이 납니다. 어디선가 본 계산 예시를 그대로 자신의 상황에 대입하기보다는, 실제 취득가액과 채무 규모를 넣어 개별적으로 계산해 보는 과정이 꼭 필요합니다.

진행하기 전 확인할 것

부담부증여를 택했다면 증여세 신고기한(증여일이 속한 달의 말일부터 3개월)과 양도소득세 예정신고 기한(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월)이 서로 다르다는 점도 챙겨야 합니다. 두 신고를 각각 다른 기한 안에 마쳐야 하므로 일정 관리를 놓치면 어느 한쪽에서 가산세가 붙을 수 있습니다.

채무 인수 사실을 입증할 자료(대출 승계 서류, 보증금 반환 채무 인수 계약서, 이후 실제 상환·반환 내역)는 신고 시점에 함께 준비해 두는 것이 안전합니다. 준비가 부족한 상태로 신고했다가 채무 인수가 인정되지 않으면 세액이 크게 달라질 수 있습니다.

부담부증여는 증여세를 줄이는 대신 양도소득세가 새로 발생하는 구조라, 단순증여와 비교할 때는 두 세금을 모두 계산해야 정확한 판단이 됩니다. 특히 배우자·직계존비속 간에는 채무 인수 입증 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으니, FindTax에서 상속·증여 상담이 가능한 세무사를 무료로 찾아 개별 계산을 받아보는 것을 권합니다.

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