오피스텔은 주택수에 포함될까요? 세목마다 답이 다릅니다

오피스텔 취득 자체는 업무시설 세율로 시작합니다

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 있어, 오피스텔 자체를 취득할 때는 주택 취득세율이 아니라 일반 건물 취득세율(농특세·교육세를 더해 통상 4.6%)이 먼저 적용됩니다. 아파트나 빌라를 취득할 때 적용되는 1~12%의 주택 누진세율과는 출발점이 다릅니다.

문제는 그다음입니다. 이미 보유한 오피스텔이 재산세 과세대장에 '주택분'으로 등재돼 있다면, 이후 다른 주택을 취득할 때 그 오피스텔이 보유 주택수에 더해질 수 있습니다. 반대로 업무용으로 등록·사용해 재산세를 '건축물분'으로 내고 있다면 주택수 계산에서 빠집니다.

업무용인지 주거용인지는 실제 사용 현황으로 판단합니다

오피스텔의 업무용·주거용 구분은 등기부상 명칭이 아니라 실제로 사람이 상시 거주하는지를 기준으로 판단합니다. 전입신고 여부, 관리비 부과 방식, 재산세 과세 현황 등이 판단 자료로 쓰입니다. 임차인이 실제로 거주하며 생활하고 있다면 임대인이 업무용으로 신고해 두었더라도 주거용으로 판정될 수 있습니다.

양도소득세에서 1세대1주택 비과세나 다주택 중과 여부를 따질 때도 마찬가지로 실제 사용 현황을 봅니다. 계약상 용도나 건축물대장 표기만 믿고 주택수 계산에서 제외했다가, 실제 거주 사실이 확인되면 세금이 달라질 수 있습니다.

종합부동산세는 재산세 과세 현황을 따라갑니다

종합부동산세도 오피스텔이 재산세 과세대장에 주택분으로 기재돼 있는지를 기준으로 주택수 및 과세표준 합산 여부를 판단합니다. 업무용으로 재산세를 내고 있는 오피스텔은 종부세 주택분 합산 대상에서 빠지고, 별도로 상가·업무용 건물 기준이 적용됩니다.

보유한 오피스텔의 재산세 고지서에 '주택'과 '건축물' 중 어느 쪽으로 표기돼 있는지 먼저 확인하는 것이 세목별 주택수를 가늠하는 가장 빠른 방법입니다. 표기가 실제 사용 현황과 다르다고 판단되면 지자체에 재산세 과세유형 변경을 문의할 수 있습니다.

소형 신축 오피스텔은 한시적으로 주택수에서 빠질 수 있습니다

2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 오피스텔을 같은 기간에 최초로 유상 취득하는 경우, 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득 당시 가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하이면 주택수 산정에서 제외하는 특례가 있습니다. 지방세특례제한법에 근거한 한시 조치로, 소형 신축 물량 공급을 늘리기 위한 취지입니다.

이 특례는 취득세뿐 아니라 종합부동산세·양도소득세의 주택수 판정에도 연결되는 것으로 안내되고 있지만, 적용 시점과 세부 요건이 세목별 시행령에 따라 다를 수 있습니다. 해당하는 오피스텔을 검토 중이라면 계약 전에 준공일, 전용면적, 취득가액을 지자체·세무사와 함께 확인하는 편이 안전합니다.

• 재산세 고지서상 '주택분'인지 '건축물분'인지 확인한다.
• 전입신고·실사용 현황이 계약상 용도와 일치하는지 점검한다.
• 소형 신축 오피스텔 특례의 준공일·면적·가액 요건을 확인한다.
• 취득세·종부세·양도세 각각 다른 판정 기준이 적용된다는 점을 감안한다.