종부세 공정시장가액비율·세율, 2026 세제개편안에서 이렇게 오릅니다

공정시장가액비율, 60%에서 단계적으로 인상

현재 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율은 60%입니다. 개편안에 따르면 1세대 1주택자 등은 2027년부터 이 비율이 70%로 오르고, 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 내 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2027년 70%를 거쳐 2028년에는 80%까지 단계적으로 인상됩니다.

같은 공시가격이라도 비율이 오르면 과세표준 자체가 커지므로, 세율 변화와 무관하게 세액이 늘어나는 요인이 됩니다. 특히 다주택자나 조정대상지역 보유자는 비율 인상 폭이 더 크고 시기도 앞당겨져 있어 체감 부담이 클 수 있습니다.

세율 체계, 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로

지금은 3주택 이상을 보유하면 주택 수만으로 더 높은 세율 구간이 적용되는 중과 구조입니다. 개편안은 이 기준을 주택 수가 아니라 주택가액(과세표준) 기준으로 단계적으로 일원화하는 방향을 담고 있습니다. 보도된 내용에 따르면 2028년 이후에는 주택 수와 관계없이 과세표준이 12억 원을 초과하면 현재의 3주택 이상 세율 수준이 적용되는 구조로 바뀝니다.

1세대 1주택자도 예외는 아닙니다. 과세표준 12억 원 초과 25억 원 이하 구간의 세율이 현행 1.3%에서 2.0%로 오르는 내용이 포함돼 있습니다. 즉 고가 1주택자도 이번 개편의 영향권에 들어갑니다.

누구에게 어떤 영향이 겹치나

3주택 이상 보유자나 조정대상지역 다주택자는 공정시장가액비율 인상(최대 80%)과 세율 체계 개편이 함께 적용돼 두 요인이 겹치는 쪽입니다. 반면 조정대상지역 밖의 1주택자는 비율 인상 폭이 상대적으로 작고, 세율 영향도 과세표준 12억 원을 넘는 고가주택에 한정됩니다.

본인이 어느 조합에 해당하는지에 따라 체감 부담 차이가 크므로, 보유 주택 수와 소재지, 공시가격을 함께 놓고 어느 쪽 변화가 적용되는지부터 구분해보는 것이 순서입니다.

1세대 1주택자 특례(고령자·장기보유 세액공제 등)나 합산배제 대상 임대주택은 이번 비율·세율 개편과는 별개의 제도입니다. 특례나 합산배제를 적용받고 있는 주택이라면, 이번 개편이 그 요건 자체를 바꾸는 것은 아니라는 점도 함께 알아두면 혼동을 줄일 수 있습니다.

아직 개정안입니다 — 올해 고지분에는 영향 없음

이번 개편안은 정기국회 심의를 거쳐야 확정되며, 통과되더라도 공정시장가액비율 인상은 2027년분부터, 세율 체계 개편의 완전한 일원화는 2028년 이후로 예정돼 있습니다. 2026년 12월에 고지되는 종합부동산세는 현행 비율(60%)과 현행 세율 체계 그대로 계산됩니다.

다만 매도나 증여, 명의 변경 같은 장기 계획을 세우고 있다면 지금 확인해두는 편이 낫습니다. 개편안이 그대로 확정될 경우 몇 년 뒤 보유세 부담이 어떻게 달라지는지 미리 시뮬레이션해두면, 매도 시점이나 지분 조정 여부를 판단할 때 참고가 됩니다.

특히 조정대상지역 다주택자는 비율 인상이 2027년부터 곧바로 시작되므로, 남은 기간 동안 공시가격 상승분까지 함께 고려해 몇 년 치 보유세를 미리 그려보는 편이 실질적인 도움이 됩니다.