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종부세 기본공제, 실거주 14억·비거주 12억으로 조정하는 정부안

발행 · 수정 · 작성:

작성·편집: FindTax 편집팀

출처 표시는 참고한 자료를 안내하며, 모든 내용의 최신성이나 세무사의 개별 검수를 보증하지 않습니다.

재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표한 뒤 9월 1일 정부안을 확정했습니다. 종부세 1세대 1주택 기본공제는 실거주 주택을 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 비거주 주택은 12억 원을 유지하는 내용입니다. 8월 발표안의 비거주 9억 원에서 정부안 확정 때 12억 원으로 바뀌었습니다. 다만 정부안 확정은 법률 시행을 뜻하지 않으며, 국회 심의·의결이 남아 있습니다.

1주택자 기본공제, 실거주 14억·비거주 12억

9월 1일 확정된 정부안은 실거주 1주택의 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 높이고, 비거주 1주택은 12억 원으로 유지합니다. 8월 3일 발표안에 담겼던 비거주 9억 원 공제는 정부안 확정 과정에서 조정됐습니다. 따라서 확정 정부안 기준으로 두 유형의 공제액 차이는 2억 원입니다.

이 수치는 국회 제출 정부안 기준입니다. 현재 적용되는 법률과 정부안의 내용을 구분해야 하며, 실제 시행 여부와 세부 적용은 국회 의결·공포된 법률을 확인해야 합니다.

다주택자는 기본공제 자체가 크게 줄어듭니다

다주택자의 경우 보유 주택 공시가격 합계가 9억 원(시가 약 13억 원 수준)을 넘으면 과세 대상이 되고, 기본공제는 4억 원만 기본으로 적용됩니다. 여기에 더해 실거주하는 주택의 공시가격이 전체 보유 주택 공시가격 합계에서 차지하는 비율만큼만 추가로 5억 원 한도 내에서 공제받을 수 있습니다.

즉 다주택자가 최대로 받을 수 있는 공제는 4억 원과 5억 원을 더한 9억 원이지만, 이마저도 보유 주택 중 실거주 비중이 낮으면 추가 공제분이 줄어듭니다. 여러 채를 보유하되 어느 한 곳에도 실거주하지 않는 경우라면 4억 원 기본공제만 남을 수 있다는 뜻입니다.

왜 바뀌나 — '주택 수'에서 '가액과 실거주'로

이번 개편의 기본 방향은 종부세 부담 기준을 주택을 몇 채 가졌는지가 아니라, 실제로 거주하는지와 보유 주택의 가액이 얼마인지로 옮기는 것입니다. 실거주하는 적정 가격대 1주택자는 상대적으로 우대하고, 비거주·다주택·초고가 주택 보유자의 세 부담을 늘리는 쪽으로 설계됐습니다.

언론에 보도된 예시로는, 비거주 1주택자(60세, 보유 10년 가정)의 경우 2028년 기준 종부세 부담이 지금의 약 4배 수준으로 늘어날 수 있다는 전망도 나옵니다. 다만 이는 특정 조건을 가정한 시뮬레이션이므로, 실제 부담 변화는 보유 주택의 공시가격과 세율 체계 개편 적용 시점에 따라 사람마다 다릅니다.

정부안은 확정됐지만 국회 의결 전입니다

재정경제부는 9월 1일 정부안을 확정했고, 관련 세법 개정안은 국회 심의 대상입니다. 법률 개정이 완료되기 전에는 현행 규정이 적용되므로 2026년 12월 고지되는 종부세는 현행 기준으로 계산합니다.

국회 심의 과정에서 공제 금액·적용 기준·시행 시기가 바뀔 수 있습니다. 실거주 여부를 가르는 구체적인 판정 방식도 최종 법률과 하위 법령을 확인해야 합니다.

지금 확인해둘 것

보유한 주택이 여러 채이거나, 주민등록상 주소지와 실제 거주지가 다른 상황이라면 어느 주택이 '실거주 주택'으로 인정될지부터 가늠해보는 것이 먼저입니다. 전입신고 이력, 관리비·공과금 납부 내역처럼 거주 사실을 뒷받침할 자료는 개편 방향이 실거주 중심인 만큼 앞으로 가치가 커질 가능성이 있습니다.

정부안만 보고 명의를 바꾸거나 주택을 처분할 필요는 없습니다. 국회 의결과 공포를 확인하기 전까지는 현행 법률이 적용됩니다. 이후를 대비해 보유 주택별 공시가격과 실제 거주 여부를 정리해두면 최종 법률이 나왔을 때 내용을 대조하기 쉽습니다.

2026년 정부안은 실거주 1주택 기본공제를 14억 원으로 올리고 비거주 1주택은 12억 원으로 유지하는 내용입니다. 아직 국회 의결 전이므로 현행 규정과 구분해 살펴보고, 법률이 확정된 뒤 보유 주택별 상황에 대입하세요.

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