양도세 장기보유특별공제, '보유'에서 '거주'로 바뀝니다

무엇이 달라지나: 보유 중심에서 거주 중심으로

현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 함께 반영하는 구조입니다. 개편안은 이 가운데 주택에 대한 공제를 거주기간 중심으로 재편하는 방향을 담고 있습니다. 보도된 내용에 따르면 보유에 따른 공제를 단계적으로 줄인 뒤 폐지하고, 10년 이상 거주한 경우 최대 80% 수준의 공제를 유지하는 구조입니다.

의미를 풀어보면 이렇습니다. 오래 '가지고만' 있었던 주택과 오래 '살았던' 주택의 세금 차이가 지금보다 벌어질 수 있다는 뜻입니다. 실거주 없이 장기 보유해 온 주택이라면 개편 후 공제 폭이 줄어들 가능성을 염두에 둬야 하고, 반대로 실제 거주 기간이 긴 주택은 상대적으로 영향이 작을 수 있습니다.

공제액 한도: 지금은 없지만 단계적으로 생깁니다

또 하나 눈여겨볼 부분은 공제액 한도입니다. 현재는 장기보유특별공제에 별도 금액 한도가 없지만, 개편안은 한도를 단계적으로 도입하는 안을 담고 있습니다. 보도된 내용 기준으로 2027년까지는 현행처럼 한도가 없고, 2028년에는 개인별 연간 공제액과 양도물건별 공제액을 각각 20억원으로, 2029년 이후에는 각각 10억원으로 제한하는 흐름입니다.

이 한도는 차익이 매우 큰 고가 주택에서 먼저 체감됩니다. 다만 '내 집은 해당 없다'고 넘기기 전에, 장기간 보유해 차익이 누적된 물건인지 한 번은 계산해 보는 편이 좋습니다. 공제 한도는 세율보다 체감이 늦게 오지만 금액 단위가 크기 때문입니다.

적용 시점이 항목마다 다릅니다

개편안에서 자주 혼동되는 부분이 시행 시기입니다. 보도된 내용에 따르면 1주택자 기본공제 확대 같은 항목은 2027년 양도분부터, 장기보유특별공제 개편은 2028년 양도분부터 적용하는 구조로 제시됐습니다. 즉 발표됐다고 해서 올해 파는 집에 곧바로 적용되는 것이 아닙니다.

그래서 지금 매도를 검토 중이라면 '개정 전 규정'과 '개정 후 규정' 중 어느 쪽이 적용되는 시점인지부터 확인해야 합니다. 시점 하나로 계산 전제가 완전히 달라지기 때문에, 이 확인 없이 인터넷의 세액 예시를 그대로 적용하면 방향을 잘못 잡을 수 있습니다.

다시 강조하면 이 내용은 개정안이며 확정된 법률이 아닙니다. 국회 심의 과정에서 내용과 시기가 바뀔 수 있으므로, 실제 계약 전에는 그 시점의 확정 법령을 다시 확인해야 합니다.

지금 해두면 좋은 것: 결정이 아니라 정리

개편안 단계에서 서둘러 매도하거나 반대로 무조건 기다리는 것은 둘 다 위험합니다. 대신 지금은 자료를 정리해 두는 시기로 쓰는 편이 낫습니다. 취득일과 취득가액, 실제 거주한 기간과 그 증빙, 취득세·중개보수·자본적 지출 같은 필요경비 영수증을 한 폴더에 모아 두세요.

특히 거주기간 증빙은 나중에 복원하기 어렵습니다. 개편 방향이 거주 중심이라면 이 자료의 가치가 지금보다 커집니다. 주민등록 이력, 관리비 납부 내역, 공과금 청구지 기록처럼 거주 사실을 뒷받침하는 자료를 함께 정리해 두면 어떤 방향으로 확정되든 대응이 쉬워집니다.

그다음에 할 일은 두 시나리오를 같은 자산 기준으로 비교해 보는 것입니다. 개정 전 기준으로 팔았을 때와 개정 후 기준에 걸렸을 때의 차이를 대략이라도 보면, 서두를 이유가 있는지 없는지가 훨씬 선명해집니다.