비사업용 토지, 2028년부터 양도세·보유세가 함께 오릅니다
2026-09-05 · 작성: FindTax 편집팀
나대지나 임야처럼 특별한 용도 없이 보유만 하는 '비사업용 토지'에 대한 세금이 2028년부터 지금보다 무거워질 전망입니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안에 양도소득세·법인세 중과 강화와 종합부동산세 토지분 세율 인상이 함께 담겼습니다. 아직 국회 통과 전 개정안이고 시행도 2028년부터라 당장 달라지는 것은 없지만, 비사업용 토지를 보유 중이거나 처분을 계획하고 있다면 방향성을 미리 알아두는 편이 좋습니다.
양도소득세 중과세율, 10%p에서 20%p로
현재 비사업용 토지를 양도하면 기본세율(6~45%)에 10%포인트를 더한 세율로 양도소득세를 계산합니다. 개편안은 이 추가세율을 20%포인트로 두 배 올리는 내용을 담았습니다. 예를 들어 해당 구간의 기본세율이 35%라면 지금은 45%가 적용되지만, 개편 이후에는 55%까지 올라갈 수 있습니다.
법인이 보유한 비사업용 토지도 마찬가지입니다. 법인세 추가과세율이 현재 10%에서 20%로 오르는 내용이 함께 담겨, 개인과 법인 모두 비사업용 토지를 처분할 때 세부담이 커지는 구조입니다.
장기보유특별공제도 받을 수 없게 됩니다
지금은 비사업용 토지도 보유기간에 따라 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 개편안은 개인이 보유한 비사업용 토지를 이 공제 대상에서 아예 제외하는 내용을 담고 있습니다. 오래 보유했다는 이유만으로 세부담을 줄일 수 있었던 장치가 사라지는 셈입니다.
중과세율 인상과 장기보유특별공제 배제가 함께 적용되면, 오래 보유한 비사업용 토지일수록 개편 전후 세부담 차이가 커질 수 있습니다.
종합부동산세 토지분 최고세율도 3%에서 4%로
양도할 때뿐 아니라 보유하는 동안 내는 세금도 오릅니다. 개편안은 종합합산과세 대상 토지 중 과세표준 45억 원을 초과하는 구간의 종합부동산세 세율을 현재 3%에서 4%로 올리는 내용을 담았습니다. 나대지, 잡종지 등 생산활동과 무관하게 보유하는 고가 토지에 해당하는 조치입니다.
이 세율 인상은 과세표준 45억 원을 넘는 최상위 구간에만 적용되므로, 소규모 토지를 보유한 경우라면 이번 개편의 직접적인 영향은 크지 않습니다.
아직 개정안입니다 — 시행은 2028년 1월 1일부터
이번 개편은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 담긴 내용으로, 정기국회 제출과 심의를 거쳐야 확정됩니다. 국회 논의 과정에서 세율 인상 폭이나 적용 범위가 지금 발표된 내용과 달라질 수 있습니다.
확정되더라도 양도세·법인세 중과 강화는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터, 종합부동산세 세율 인상은 2028년 납세의무 성립분부터 적용될 예정입니다. 2026년, 2027년에 비사업용 토지를 양도하거나 보유하는 경우에는 현행 세율이 그대로 적용됩니다.
비사업용 토지를 보유 중이라면 확인할 점
당장 세율이 바뀌는 것은 아니므로 서둘러 처분을 결정할 필요는 없습니다. 다만 처분을 언젠가 계획하고 있었다면, 2028년 이후로 넘어갈 경우 세부담이 얼마나 늘어나는지 미리 계산해보는 것이 도움이 됩니다.
보유 중인 토지가 실제로 '비사업용'에 해당하는지부터 다시 확인해볼 필요도 있습니다. 농지·임야라도 재촌·자경 요건을 충족하거나 실제 사업에 사용 중이라면 비사업용 토지에서 제외될 수 있습니다. 요건 충족 여부가 애매하다면 세무사와 함께 확인해두는 것이 안전합니다.
비사업용 토지의 양도세·법인세 중과세율이 20%p로 오르고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 되며, 종합부동산세 토지분 최고세율도 4%로 오르는 방안이 2026년 세제개편안에 담겼습니다. 아직 국회 통과 전이며 시행은 2028년부터입니다. 보유 중인 토지가 비사업용에 해당하는지, 처분 시점을 어떻게 잡아야 할지는 FindTax에서 부동산·양도소득세 상담이 가능한 세무사를 무료로 찾아 확인해보세요.
확인한 공식 자료
- 기획재정부 2026년 세제개편안 문답자료확인 2026-09-05
- 기획재정부 2026년 세제개편안 발표 보도자료확인 2026-09-05
- 국세청 홈페이지확인 2026-09-05