양도세 기본공제, 250만원에서 2,500만원으로 오릅니다

무엇이 바뀌나: 기본공제 250만원 → 2,500만원

양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제 등을 뺀 뒤, 마지막으로 기본공제를 한 번 더 빼고 세율을 적용합니다. 현재 기본공제는 보유 기간이나 주택 수와 무관하게 누구에게나 연 250만원이 적용됩니다.

개편안은 이 기본공제를 1세대 1주택자에 한해 2,500만원으로 올리는 내용을 담고 있습니다. 양도차익 규모가 크지 않은 주택이라면 기본공제만으로도 세액이 눈에 띄게 줄어들 수 있는 폭입니다.

적용 대상: 10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하

보도된 내용에 따르면 이 혜택은 모든 1주택자에게 적용되는 것이 아닙니다. 해당 주택에 10년 이상 거주했고, 양도가액이 30억원 이하인 경우로 조건이 좁혀져 있습니다.

즉 고가 주택이거나 거주 기간이 짧은 1주택자는 이번 개편안의 직접적인 수혜 대상에서 빠질 수 있습니다. 내 집이 해당하는지는 거주 기간과 예상 양도가액을 먼저 가늠해 봐야 판단할 수 있습니다.

적용 시기: 2027년 1월 1일 이후 양도분부터

개편안대로 확정되더라도 즉시 적용되는 것은 아닙니다. 보도된 시행 시점은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 2026년 안에 파는 주택에는 적용되지 않습니다.

같은 2026년 세제개편안에 담긴 장기보유특별공제의 '거주' 중심 개편은 이보다 늦은 2028년 양도분부터 적용되는 것으로 보도돼, 항목별로 시행 시기가 다르다는 점도 함께 확인해야 합니다.

아직 국회를 통과하지 않은 정부안입니다

「2026년 세제개편안」은 2026년 8월 3일 발표된 정부안으로, 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출된 상태입니다. 정기국회 심의 과정에서 공제 금액이나 적용 요건, 시행 시기가 바뀔 수 있고, 일부가 통과되지 않을 수도 있습니다.

따라서 2027년 매도를 이 공제 확대에 맞춰 미리 계획하는 것은 아직 이릅니다. 국회 통과 여부와 최종 확정 내용은 정기국회 처리 결과가 나온 뒤 다시 확인해야 합니다.

• 거주 기간이 10년을 넘고, 예상 양도가액이 30억원 이하인가요?
• 이 내용이 2027년 양도분부터 적용된다는 시점을 확인했나요?
• 아직 국회 통과 전 개정안이라는 점을 감안했나요?

다주택자나 거주 요건 미충족자는 해당하지 않습니다

이 공제 확대는 1세대 1주택자에게 적용되는 내용으로 보도돼, 2주택 이상을 보유한 경우에는 해당하지 않습니다. 또한 거주 기간이 10년에 못 미치면 같은 1주택자라도 기존 연 250만원 기본공제만 적용될 가능성이 큽니다.

전세를 끼고 매입해 실거주 기간이 짧은 1주택이나, 직장 문제로 거주지를 자주 옮긴 경우라면 10년 거주 요건을 채웠는지부터 따로 계산해 봐야 합니다. 거주 기간은 주민등록 이력만으로는 완전히 입증되지 않을 수 있어, 실제 거주를 뒷받침하는 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

지금 할 수 있는 것은 자료 정리입니다

확정 전이라도 거주 기간을 증빙할 자료(주민등록 이력, 관리비·공과금 납부 내역)와 취득가액·필요경비 증빙은 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 공제 확대가 확정되면 거주 기간 입증이 공제 적용 여부를 가르는 핵심 자료가 됩니다.

매도 시점을 서두르거나 미룰 이유로 삼기보다는, 확정된 뒤 정확한 요건으로 다시 계산해 보는 순서가 안전합니다. 양도 계약을 2026년 안에 할지 2027년으로 넘길지를 이 공제 하나만으로 결정하는 것도 성급합니다. 다른 공제·세율 요건까지 함께 비교한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.