일시적 2주택, 종전주택은 언제까지 팔아야 양도세가 안 나올까요

일시적 2주택 비과세의 기본 틀

국내에 1주택을 가진 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규주택)을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 요건을 갖추면 소득세법 시행령 제155조에 따라 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 뒤에 신규주택을 취득해야 한다는 조건이 먼저 붙습니다.

여기서 비과세는 세율을 깎아주는 것이 아니라, 양도가액 12억원까지는 양도소득세를 과세하지 않는 것을 뜻합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 그 초과 부분에 대해서는 1세대1주택이라도 비과세가 적용되지 않고 일부 과세됩니다.

종전주택 처분기한은 3년 — 2023년에 전국 일괄로 통일

신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 일시적 2주택 비과세를 인정받습니다. 2023년 2월 28일 소득세법 시행령 개정 전에는 조정대상지역 여부에 따라 처분기한이 2년과 3년으로 갈렸지만, 개정 이후에는 주택 소재지와 관계없이 3년으로 일괄 적용됩니다.

기한의 기준이 되는 신규주택 취득일은 통상 잔금을 치른 날이며, 잔금 지급 전에 소유권이전등기를 먼저 마쳤다면 등기접수일이 기준이 됩니다. 계약일이 아니라 실제 취득일부터 3년을 세어야 한다는 점에 주의해야 합니다.

종전주택도 1세대1주택 비과세 요건을 따로 갖춰야 한다

처분기한만 지킨다고 비과세가 끝나는 것은 아닙니다. 종전주택 자체가 1세대1주택 비과세의 기본 요건, 즉 보유기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 거주기간 요건이 추가로 붙을 수 있습니다)을 갖추고 있어야 합니다. 신규주택 취득 요건과 종전주택 자체의 비과세 요건은 별개로 확인해야 하는 항목입니다.

조정대상지역 지정 여부는 시기와 지역에 따라 계속 바뀌어 왔기 때문에, 본인 주택이 취득 당시 조정대상지역이었는지와 현재 거주요건을 충족했는지는 홈택스나 세무사를 통해 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.

처분기한을 넘기면 비과세가 전부 사라진다

3년 처분기한을 하루라도 넘기면 일시적 2주택 비과세 특례 자체가 적용되지 않습니다. 이 경우 종전주택 양도차익 전체가 과세 대상이 되며, 양도가액 12억원 이하 부분까지 포함해 세금이 부과됩니다. 기한을 넘긴 뒤에는 되돌릴 방법이 없으므로, 종전주택 매도 계약을 서두르기보다 신규주택 취득일을 기준으로 역산해 처분 일정을 미리 잡아두는 편이 안전합니다.

신고는 어떻게 하나

주택을 양도했다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 홈택스에서 양도소득세 예정신고를 합니다. 비과세로 실제 납부할 세액이 없더라도, 추후 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 판정될 가능성에 대비해 예정신고를 해두는 것이 안전합니다.

비과세를 전제로 신고를 생략했다가 나중에 요건 미충족이 확인되면 무신고에 따른 가산세까지 함께 부담할 수 있습니다. 애매한 부분이 있다면 신고 전에 세무사와 요건을 한 번 더 점검하는 것이 좋습니다.